Les ventes MLS® reviennent à un niveau habituel dans la région de Montréal

Île-des-Sœurs, le 13 octobre 2010 – Selon les données du système MLS^®, la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM) indique que 2 704 transactions ont été conclues dans la région métropolitaine de Montréal en septembre 2010, une baisse de 13% comparativement à la même période en 2009, mais un niveau similaire à ceux enregistrés de septembre 2003 à 2008.

« En septembre l’an dernier, nous sortions de la récession et le marché immobilier avait été particulièrement actif, dépassant le cap des 3 000 transactions, une première pour un mois de septembre », indique Patrick Juanéda, président du conseil d’administration de la CIGM. « Cette année, le marché revient à un niveau habituel avec un nombre de ventes similaire à ceux enregistrés de septembre 2003 à septembre 2008. »

Toutes les catégories de propriété ont vu leurs ventes reculer en septembre 2010 par rapport à septembre 2009. La maison unifamiliale a enregistré une baisse de 16 %, les ventes de copropriétés ont diminué de 9% et celles de plex, de 10 %.

Sur le plan géographique, la Rive-Nord a enregistré le plus faible recul d’activité avec une baisse de 6 %. Le nombre de transactions conclues dans le secteur de Vaudreuil-Soulanges a diminué de 10 %, alors que l’île de Montréal, la Rive-Sud et Laval ont enregistré des baisses respectives de 14 %, 19 % et 14 %.

Au chapitre des prix, le prix médian d’une maison unifamiliale dans la région de Montréal s’est fixé à 252 000 $ en septembre 2010, une hausse de 3 % comparativement au même mois l’an dernier. La copropriété a vu son prix médian augmenter de 8 % à 216 000 $, alors que le prix médian des plex a connu une croissance de 9 %, pour s’établir à 379 000 $.

« Comme nous l’avions anticipé, les reculs d’activité enregistrés au cours des derniers mois ont fait ralentir le taux de croissance des prix, notamment pour la maison unifamiliale. Cette situation s’explique aussi par le rééquilibrage de l’offre et la demande, alors qu’au 30 septembre 2010, le nombre d’inscriptions en vigueur était en hausse de 1 % par rapport à la même date l’an dernier, une première depuis 13 mois », précise M. Juanéda. « Pour l’instant, le marché est toujours à l’avantage des vendeurs dans la région de Montréal, mais la hausse de l’offre et la baisse de la demande nous laissent croire qu’il tendra vers l’équilibre au cours des prochains mois », conclut-il.

À propos de la Chambre immobilière du Grand Montréal

La Chambre immobilière du Grand Montréal est une association à but non lucratif qui compte plus de 10 500 membres; courtiers immobiliers. Deuxième plus grande chambre au Canada, sa mission est de promouvoir et protéger activement les intérêts professionnels et d’affaires de ses membres afin qu’ils accomplissent avec succès leurs objectifs d’affaires et qu’ils conservent leur prédominance dans l’industrie immobilière.

L’immobilier mondial rattrapé par la baisse ?

Le redémarrage de l’immobilier pourrait être plus long qu’escompté. Les premières données officielles disponibles montrent une tendance au ralentissement des prix dans plusieurs pays, tandis que d’autres n’ont toujours pas renoué avec la hausse.

(LaVieImmo.com) – Trop vite, trop haut, trop fort ? Selon une étude de la banque canadienne Scotia, les marché immobiliers résidentiels mondiaux, qui avaient démarré l’année « animés d’un regain d’optimisme », ont connu au deuxième trimestre un ralentissement quasi-général. Les situations varient selon les pays, mais le scénario est souvent le même : «  la demande et les prix se sont atténués, compte tenu de la modeste croissance mondiale, de la volatilité accrue des marchés financiers et de la faible création d’emploi », résume Adrienne Warren, économiste chez Scotia Bank et auteur de l’étude.

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La Royale et la BMO réduisent leurs taux hypothécaires

Voici une bonne nouvelles pour ceux et celles qui envisagent un achat immobilier !

Deux des plus importantes banques au pays ont annoncé lundi une réduction d’un dixième de point de pourcentage pour plusieurs de leurs taux d’intérêt hypothécaires, les nouveaux taux devant être en vigueur à compter de mardi.

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Achat d’une maison en commun: mises de fonds inégales, accord équitable

Voici un article paru dans lapressedesaffaires.ca que je trouve fort interessant. N’oublions pas que chaque situation est unique donc faites appel à votre agent immobilier, votre notaire ou votre avocat avant d’effectuer quelque engagement majeur.

Comment équilibrer les choses quand deux conjoints contribuent inégalement à la mise de fonds? Mélissa et Mathieu cherchent une solution.

Dilemme: faut-il déposer une petite mise de fonds à parts égales ou une grosse mise de fonds asymétrique?

Pour l’achat de leur première maison, en périphérie de Montréal, Mélissa et Mathieu ont choisi la seconde option, question de réduire leur emprunt. Leur mise de fonds de 57 000$ représente 20% des 285 000$ du prix d’achat. Mélissa y a mis 10 000$ et Mathieu 47 000$. Avec des revenus semblables, chacun paie la moitié de l’hypothèque et des taxes foncières.

Cette décision les a menés à un second problème: s’il fallait vendre, comment tiendraient-ils compte de leurs mises de fonds inégales? Se partageraient-ils la plus-value réalisée dans les mêmes proportions?

«Ce qui complique l’affaire, commente Mathieu, c’est que ça fait un an et demi qu’on est ensemble, mais on n’a jamais vécu ensemble. On ne connaît pas la façon de dépenser de l’autre.»

Proposition

Mathieu a fait une proposition. Puisqu’ils ont déposé une mise de fonds de 20%, 20% du profit réalisé serait partagé en proportion de leur propre contribution à la mise de fonds. Le reste serait séparé également.

Mais ils n’ont pas adopté cette solution. «On ne s’entendait pas, raconte Mélissa. La façon dont je voyais ça, c’est que si on se sépare, il reprend 47 000$, je reprends mes 10 000$ et le profit, étant donné qu’on paie à deux, est séparé en deux. On s’est finalement entendus là-dessus… pour l’instant du moins.»

Pour compliquer les choses, ils veulent, avec le temps, équilibrer la participation de chacun à la mise de fonds, afin que la maison soit véritablement partagée pour moitié. Mélissa remboursera donc peu à peu 18 500$ à Mathieu, de telle sorte que chacun ait contribué des mêmes 28 500$.

En quête d’une solution

Ils ont fait d’intenses recherches à ce propos sur l’Internet et n’ont rien trouvé. Ils ont effectué la transaction chez leur notaire le 28 juin, sans que celle-ci ait pu les éclairer davantage. Leurs contributions respectives à la mise de fonds ont été inscrites dans l’acte d’achat. «La notaire a indiqué que la maison était séparée à 50%, mais que la mise de fonds a été de 47 000$ pour moi et 10 000$ pour Mélissa», indique Mathieu.

«Il arrive très souvent que la mise de fonds ne soit pas égale, constate la notaire et planificatrice financière Guylaine Lafleur. Et la solution avancée par Mélissa est celle qui est la plus souvent retenue.»

Mais cette formule d’une simple récupération de sa part de la mise de fonds a un défaut. Elle ne tient pas compte du fait que Mélissa tire un bénéfice du supplément de mise de fonds versé par Mathieu: elle profite elle aussi de mensualités plus petites et d’une réduction de l’assurance prêt hypothécaire.

Elle néglige en outre la valeur de l’argent dans le temps. Si la maison est vendue dans 15 ou 20 ans et que Mathieu ne récupère que ses 47 000$, ceux-ci vaudront largement moins qu’au moment de l’achat. En proportion de la valeur acquise par la propriété, ce remboursement apparaîtra dérisoire.

«Si on ne prévoit pas d’intérêt ou un certain partage de la plus-value au niveau de la mise de fonds, c’est comme si on faisait un prêt sans intérêt au conjoint, poursuit la juriste. Souvent, cette question n’a pas été soulevée auprès des parties.»

 Une des manières de corriger ce déséquilibre consisterait à considérer la mise de fonds comme un investissement. Si, au moment de la revente, la maison a acquis une plus-value de 25%, ce même taux s’appliquerait à chacune des mises de fonds initiales. Mathieu récupérerait donc 47 000$ plus 25%, soit 58 750$, et Mélissa 10 000$ plus 25%. Le solde du produit de la vente serait ensuite partagé en deux.

Mais dans le cas où un des conjoints rembourse occasionnellement sa part de mise de fonds à l’autre, comme Mélissa en a l’intention, faut-il estimer la valeur acquise par la propriété lors de chaque paiement? Difficile…

Aux fins de simplification, Guylaine Lafleur propose plutôt d’ajuster le remboursement à l’inflation. «C’est ce que nous utilisons dans nos projections, souligne-t-elle: à long terme, la plus-value dans l’immobilier équivaut à l’inflation, quand on considère tous les coûts d’entretien pour maintenir la valeur de notre bien.»

Ainsi, si Mélissa rembourse après deux ans 5000$ sur le capital de la mise de fonds initiale, son paiement tiendra compte de l’augmentation du coût de la vie depuis l’acquisition de la propriété. Si l’indice des prix à la consommation s’est accru de 5% en deux ans, elle devra remettre 5250$ à son conjoint.

Au moment de la vente de la propriété, Mathieu récupérera la part de la mise de fonds non encore remboursée, accrue de la valeur de l’inflation depuis le moment de l’achat. Le solde du produit de la vente sera ensuite partagé en deux.

Reconnaissance de dette

 Cette entente constitue en fait une reconnaissance de dette, qui aurait pu être inscrite comme telle dans l’acte d’achat. «Mais je préfère le faire dans une convention de vie commune», insiste Guylaine Lafleur. Cette convention signée devant notaire stipulera le montant de la dette, les conditions de remboursement, l’année de référence - 2010 dans le cas de Mathieu et Mélissa -, et la mesure de l’inflation qui est retenue - l’indice des prix à la consommation pour le Québec, par exemple.

 Par ailleurs, une telle stratégie, sans léser Mathieu, reconnaît la valeur émotive de ce projet commun: tout ne peut être calculé.

Baisse des ventes, mais hausse des prix dans la région de Montréal en juin 2010

Île-des-Sœurs, le 8 juillet 2010 – Selon les données du système MLS^® , la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM) indique que le nombre de transactions conclues dans la région métropolitaine de Montréal en juin 2010 a diminué de 19 % par rapport à juin 2009, ce qui se traduit par une hausse des ventes de 16 % depuis le début de l’année comparativement aux six premiers mois de 2009. Le prix des propriétés a aussi continué d’augmenter dans la région.

« La baisse des ventes en juin 2010 n’est pas une surprise, car juin 2009 avait été un mois exceptionnel pour le marché de la revente, dépassant le cap des 4 000 transactions, une première pour un mois juin dans la région de Montréal. Il marquait une reprise du marché, après quelques mois plus difficiles dus à la récession. Aujourd’hui, un an plus tard, le marché revient à la normale », indique Michel Beauséjour, FCA, chef de la direction de la CIGM.

« De plus, les ventes sont en hausse de 16 % pour les six premiers mois de 2010. C’est que le marché a été très actif en début d’année, plus que normalement, alors que les consommateurs qui avaient repoussé leur achat en raison de la récession étaient de retour sur le marché », ajoute M. Beauséjour.

Par catégories de propriété, la copropriété a enregistré une baisse des ventes de 13 % en juin 2010 comparativement à juin 2009. Les ventes de maisons unifamiliales dans la région de Montréal ont diminué de 21 % et celles de plex de 24 %.

Sur le plan géographique, la Rive-Nord et Laval ont connu les plus faibles reculs d’activité, avec une diminution des transactions de respectivement 12 % et 13 % en juin 2010 par rapport à juin 2009. Dans le secteur de Vaudreuil-Soulanges, les ventes ont enregistré une baisse de 16 %, alors qu’elles ont reculé de 20 % sur l’île de Montréal et de 26 % sur la Rive-Sud.

Au chapitre des prix, la maison unifamiliale, la copropriété et les plex ont tous enregistré une croissance de leur prix médian de 8 % en juin 2010 par rapport à juin l’an dernier. Dans la région de Montréal, le prix médian d’une maison unifamiliale s’est fixé à 260 000 $, celui d’une copropriété à 214 500 $ et celui des plex à 385 000 $.

« Les conditions de marché avantagent présentement les vendeurs. C’est ce qui explique que les prix sont toujours en hausse, et ce, malgré une baisse des ventes », précise Michel Beauséjour.

Au 30 juin 2010, le nombre d’inscriptions en vigueur sur le système MLS^® était en baisse de 10 % par rapport à la même date l’an dernier.

Le marché immobilier ralentit en mai 2010 dans la région de Montréal

Selon les données du système MLS^® , la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM) indique que 4 403 transactions ont été conclues dans la région métropolitaine de Montréal en mai 2010, une baisse de 8 % par rapport à mai 2009.

« Le marché de la revente a été très dynamique au cours des derniers mois. Les consommateurs qui avaient repoussé leur achat en raison de la récession étaient de retour sur le marché, alors que d’autres ont devancé leur achat prévoyant une hausse des taux hypothécaires. Il est donc normal que le marché commence à ralentir après un début d’année aussi actif », indique Michel Beauséjour, FCA, chef de la direction de la CIGM. « De plus, l’été est toujours un moment moins achalandé pour le marché immobilier, comme il s’agit d’une période de vacances. »

Les ventes de copropriétés dans la région de Montréal ont diminué de 6 % en mai 2010 comparativement au même mois l’an dernier, alors que la maison unifamiliale et les plex ont affiché des baisses respectives de 9 % et 10 %.

Sur le plan géographique, Laval a tiré son épingle du jeu, enregistrant une stabilité des ventes en mai 2010 comparativement à mai l’an dernier. Dans le secteur de Vaudreuil-Soulanges, les ventes ont enregistré une légère baisse de 2 %, alors qu’elles ont reculé de 7 % sur l’île de Montréal, de 11 % sur la Rive-Nord et de 15 % sur la Rive-Sud. Ces deux derniers secteurs avaient été les plus dynamiques en mai 2009, ce qui explique leur recul d’activité plus marqué.

Malgré ces reculs des ventes, les prix ont continué d’augmenter dans la région de Montréal en mai 2010. Les plex ont mené le bal avec une hausse de leur prix médian de 11 % par rapport à mai 2009, pour se fixer à 390 000 $. La maison unifamiliale a vu son prix médian augmenter de 8 % à 257 000 $, alors que le prix médian des copropriétés a crû de 7 %, pour s’établir à 207 000 $.

 

« Depuis quelques mois, l’inventaire de propriétés à vendre est en baisse dans la région de Montréal, ce qui a resserré les conditions de marché. C’est ce qui explique que les prix soient toujours en hausse, et ce, malgré une diminution des ventes », précise Michel Beauséjour.

Au 31 mai 2010, le nombre d’inscriptions en vigueur sur le système MLS^® était en baisse de 16 % par rapport à la même date l’an dernier.

Interview de Yann Raoult, agent au Québec (par le site Prix’immo)

Après l’interview de Julien Nicolas VIP, voici une tinterview de Yann Raoult, agent immobilier au Québec. Priximmo recueille ainsi l’avis d’un passionné de l’immobilier.

Le blog de Yann : http://toutlimmobilierenquelquesclics.wordpress.com/ 

Sa page Facebook : http://www.facebook.com/group.php?gid=46762183685&ref=ts 

Sa page Twitter : http://twitter.com/toutlimmobilier 

1- Peux-tu nous présenter ton activité, ton rôle et ton périmètre ? 

Comme le dit l’expression, « je suis tombé dans la marmite quand j’étais petit » : J’ai été piqué par l’immobilier à l’adolescence et je savais déjà que j’y ferai ma carrière. En 1997, à 21 ans, je me suis lancé et comme je suis de nature assez autodidacte, j’ai rapidement trouvé les clés qui permettent de réussir dans ce domaine. Jusqu’en 2004, j’ai été négociateur au sein d’une agence immobilière dans l’ouest Parisien puis j’ai évolué vers la formation et l’encadrement d’équipes commerciales (toujours en agence) jusqu’en 2007.

Pendant ces années là, mon périmètre d’action était très local se résumant à une ville et quelques unes environnantes. Je pense d’ailleurs que c’est une des clés du succès en immobilier : Être un spécialiste dans son secteur. 

Dès 2006, j’ai senti le vent tourner : les acheteurs éprouvaient de plus en plus de mal à financer leurs projets d’acquisition, les délais de vente des propriétés commençaient déjà s’allonger et les négociations de prix étaient de plus en plus ardues. A cette époque, dans mon environnement professionnel, j’étais un des rares à penser que des temps difficiles étaient à notre porte. 

2- Comment pour toi s’est caractérisée la hausse de l’immobilier dès années 2005 et suivantes ? 

Malgré cela, moyennant davantage de travail, les années 2005-2007 sont restées excellentes tout comme les années précédentes.

Le dernier semestre 2006 à tout de même été crucial pour moi : Je voulais partir ma propre affaire soit en créant une agence immobilière ou effectuer des opérations de marchands de bien. En tout cas j’avais envie de changement après 10 ans de bons et loyaux services pour ce groupe immobilier. 

Finalement, en août 2007, j’ai quitté la France pour m’installer à Montréal (Canada), que j’avais découvert pendant mes études en 1996. C’est là que mon expérience du marché diffère de ceux qui sont restés en France. 

3- De la même manière pour la baisse des 2 dernières années ? 

 En effet, même si à l’été 2008, je sentais toujours qu’il allait se passer quelque chose, nous avons été très épargnés par la crise mondiale au Québec par rapport au reste du Canada (je dis souvent avec le sourire que le Québec est un irréductible village Gaulois). D’un point de vue immobilier, on a connu un ralentissement des transactions au premier trimestre 2009 mais tout est reparti de plus belle depuis et nous vivons ici les belles années immobilières connues en France entre 2000 et 2007.

Pour nuancer cela, c’est la construction neuve qui a souffert en 2009 et j’avais les pieds dedans car je suis aussi entrepreneur général de construction (résidentiel neuf). 

Selon moi, plusieurs facteurs ont permis de limiter la casse : Les taux d’intérêts sont descendus à un niveau historiquement bas et le Québec n’avait pas subit les mêmes hausses vertigineuses de prix qu’ailleurs au pays. Donc pendant que le reste du Canada connaissait des baisses drastiques comme en France, le Québec faisait son rattrapage et s’ajustait à la hausse au niveau des grandes villes Nord-Américaines. D’un autre côté, le mode de fonctionnement de l’industrie immobilière Nord-Américaine y est aussi pour quelque chose dans cette embellie par rapport au système Français. 

3- Le marché doit il encore corriger pour mieux repartir par la suite, sur des bases plus saines ? 

Le marché en valeur et en volume se corrigera de lui-même par contre les professionnels ont une importante remise en question à entreprendre et un gros travail à faire !

En France, les agences immobilières sont isolées, ne collaborent pas ou peu entre elles et leurs collaborateurs ne profitent que peu de formation. C’est un métier qu’on apprend principalement « sur le tas ». 

En Amérique du Nord, des cours sont obligatoires pour accéder à la profession sanctionnés par 2 examens : Les agents ont un bon bagage pour démarrer, informer leurs clients de façon éclairée et la formation continue est obligatoire sur un certain nombre de sujets. 

Quant au système de travail, tous les agents ont l’obligation de collaboration entre eux par l’intermédiaire du système MLS/SIA. Toutes les propriétés sont en exclusivité et l’agent qui a le mandat défend les intérêts de son vendeur. L’avantage certain pour l’acheteur est qu’il a UN SEUL agent qui s’occupe de lui dont le travail est de défendre les intérêts de son client. En clair, plus besoin de pousser la porte de chaque agence pour répéter la même chose ! 

Je voudrais ajouter que ce ne sont pas les patrons d’agences immobilière qui font le « boulot », se sont leurs collaborateurs ! Tous les jours ce sont eux qui sont en première ligne avec les clients. Donc pour ses derniers, il faudrait vraiment un meilleur mode de rémunération qui permette de viser une meilleure volonté de performance et aussi la responsabilisation de leurs actes (seul le patron d’agence est responsable des fautes). La crise s’est déjà occupée d’éliminer les moins professionnels d’entre nous ! 

En résumé, pour la France, pour que les choses aillent mieux, de façon pérenne et afin d’améliorer notre image vis-à-vis du public : COLLABORATION, RESPONSABILISATION et FORMATION ! 

4- Depuis 15 ans il y a un réel engouement pour l’immobilier, pourquoi ? 

 Que l’on soit investisseur on que l’on achète pour se loger, la pierre a toujours été une valeur fiable et on voit bien qu’à long terme les prix suivent le niveau de l’inflation : On ne perd pas d’argent. Je voudrais ajouter qu’on y trouve aussi bien plus de contrôle par rapport aux marchés financiers dans lequel le client moyen devra toujours faire confiance à une tierce personne pour naviguer dans ce milieu bien spécifique. Pour l’achat d’une propriété, il est bien plus simple de comparer, de se faire une idée sur le marché et de se décider en toute connaissance de cause.

5- Te préoccupes tu du marché mondial et notamment US et chinois, on parle d’une bulle pour ce dernier ? 

 Evidemment, surtout concernant le marché Français et le marché Américain.

Le marché Français car beaucoup de mes clients sont originaires de France et je dois naturellement me tenir au courant pour savoir ce qu’ils vivent et le marché Américain car c’est notre voisin direct. 

6- Comment vois-tu le site immobilier du futur ? 

 

Le site immobilier du futur est en train de se créer aujourd’hui ! 2009-2010 a vu naître de très nombreuses innovations :

- La transparence des annonces avec les Lyonnais de www.weezim.com

- La possibilité pour le consommateur de comparer les offres de service des agences avec le site des frères Cerise : www.mis-en-contact.com

- La volonté de collaboration interagence avec le site de Olivier Casado : www.dealeg.com (qui existe déjà depuis plusieurs années)

- Les nombreux blogs d’informations qui ont vu le jour : http://toutlimmobilierenquelquesclics.wordpress.com/ que j’alimente régulièrement ou encore l’utilisation des réseaux sociaux : Facebook, twitter, linkedin.

D’ailleurs le blog de Florian Mas, www.immobilier2.0-le-blog.com/, explique à merveille ce nouveau monde !

D’après moi, le site du futur est à la croisée des chemins de toutes ces technologies afin d’apporter une solution simple, complète et claire aux consommateurs.

7- Un dernier mot ?

Merci de m’avoir invité pour m’exprimer sur ce sujet qui me passionne !

Merci à toi Yann et bonne continuation, que ta passion te mène à la réussite. 

http://prix-immobilier.info/2010/06/interview-de-yann-raoult-agent-au-quebec/

La Banque du Canada hausse son taux directeur de 0,25 point de pourcentage

Je vous avais parlé à mi-avril 2010 que les banques montaient leurs taux, aujourd’ui c’est la banque du Canada qui hausse son taux directeur ;

“Les coûts d’emprunt pour les consommateurs et les entreprises devraient commencer à grimper modérément, maintenant que la Banque du Canada a haussé son taux d’intérêt directeur d’un quart de point de pourcentage, s’éloignant ainsi de la politique monétaire ultra-stimulante qu’elle privilégiait depuis avril 2009.”

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Hausse des taux hypothécaires

Comme je vous l’avais mentionné il y a une quinzaine de jours, plusieurs banques avaient remonté leur taux hypothécaire. Aujourd’hui, on constate donc une seconde hausse en 2 semaines.

Quoi qu’il en soit ces hausses étaient assez prévisibles étant donné que les déboursés ont déja commencé pour la plupart des promesses d’achat intervenues au cours du 1er trimestre et que l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour l’obtention d’une hypothèque  est dans 4 jours (le 19 avril).

Toutefois, je vois bien que les clients obtiennent souvent des taux plus bas que ceux affichés.

Voici des articles traitant du sujet :

http://www.radio-canada.ca/nouvelles/Economie/2010/04/14/002-taux-hypo-hausse.shtml

http://www.lesaffaires.com/mes-finances/immobilier/la-banque-royale-hausse-a-nouveau-ses-taux-hypothecaires/513072

Copropriétés divise et indivise : droits et obligations

Description

Dès qu’un immeuble locatif est la propriété de 2 personnes ou plus, on dit qu’il est détenu en copropriété. Il existe deux types de copropriétés soit la copropriété divise et la copropriété indivise. Il est possible de convertir un immeuble en copropriété divise. La conversion d’un immeuble locatif en copropriété divise est soumise à des formalités strictes. Conversion d’immeuble locatif en copropriété TABLE DES MATIÈRES 1.  COPROPRIÉTÉ DIVISE    1.1 La déclaration de propriété        1.1.1 Acte constitutif de copropriété        1.1.2 Règlement de l’immeuble        1.1.3 État descriptif des fractions    1.2 Contrôle du promoteur immobilier    1.3 Fonds de prévoyance    1.4 Certification d’état d’immeuble ou certificat d’immeuble    1.5 Syndicat des copropriétaires, conseil d’administration et assemblée        des copropriétaires 2. COPROPRIÉTÉ INDIVISE    2.1 La convention d’indivision 1. COPROPRIÉTÉ DIVISE La copropriété divise, appelée couramment condominium, permet de scinder un immeuble en fractions appartenant à une ou plusieurs personnes. Elle comporte des parties exclusives qui appartiennent qu’à leurs propriétaires respectifs et des parties communes, tels le terrain, les murs extérieurs, la toiture, etc. appartenant par quote-part à tous les copropriétaires. La copropriété est régie par une déclaration de copropriété notariée. 1.1 La déclaration de propriété La déclaration de propriété régit les droits et obligations des propriétaires et comprend :  l’acte constitutif de copropriété;  le règlement de l’immeuble;  l’état descriptif des fractions.   1.1.1 L’acte constitutif de copropriété   L’acte constitutif de copropriété :     détermine la valeur relative de chaque fractions et indique la méthode suivie pour l’établir;     fixe, en fonction de la valeur relative, les quotes-parts aux charges communes et au fonds de prévoyance;     attribue le nombre de voix attachées à chacune des fractions;     définit la destination de l’immeuble de même que la destination des parties privatives et des parties communes;     précise les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d’administration et du syndicat ainsi que de l’assemblée des copropriétaires.   1.1.2 Le règlement de l’immeuble     Le règlement édicte les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et des parties communes ainsi que celles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété.     Il comporte également les règles sur la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes.   1.1.3  L’état descriptif des fractions     L’état descriptif contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l’immeuble.     Il contient aussi une description des droits réels grevant l’immeuble ou existant en sa faveur. 1.2 Contrôle du promoteur immobilier Le Code civil du Québec, limite le contrôle du promoteur immobilier sur les décisions de l’assemblée des copropriétaires. Ainsi, dans le cas des propriétés de 5 logements ou plus, il y a réduction progressive du nombre de voix dont dispose le promoteur à l’assemblée des copropriétaires. Après 3 ans, celui-ci ne pourra détenir plus de 25 % de l’ensemble des voix quelle que soit sa quote-part. 1.3 Fonds de prévoyance Le fonds de prévoyance auquel doit contribuer chaque copropriétaire ne peut servir qu’aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Il est la propriété du syndicat des copropriétaires et non des propriétaires de logements. Les dépenses rattachées aux parties communes se répartissent entre les propriétaires en proportion de la valeur relative de la partie de l’immeuble qu’ils possèdent sauf s’il y a stipulation contraire à cet effet dans la déclaration de propriété. 1.4 Certificat d’état d’immeuble ou certificat d’immeuble Le certificat d’immeuble, essentiellement produit par un architecte compétent en la matière, constate la qualité courante du bâtiment dans la mesure où il dresse la nature, la taille et les conséquences des défauts et carences relevés sur l’immeuble. Le certificat existe en trois termes : un an, deux ans et trois ans. L’obtention d’un certificat d’un an, convient davantage à des immeubles à forte densité et à investissement élevé. Celui de deux ans s’impose aux immeubles de moyenne densité, de milieu de gamme. Celui de trois ans constitue pour tous les immeubles, l’extrême limite au-delà de laquelle les risques de dégradation s’amplifieront. 1.5 Syndicat des copropriétaires, conseil d’administration et assemblée des     copropriétaires Dès la constitution de la copropriété, un syndicat des copropriétaires est créé. Ce dernier veille à la conservation de l’immeuble, à son entretien et à son administration. (Voir Définitions) C’est le conseil d’administration qui agit pour le syndicat. Les budgets de la copropriété sont établis par les administrateurs. Quant à l’assemblée des copropriétaires, celle-ci étudie les questions qui intéressent l’ensemble des copropriétaires. Chaque copropriétaire est habilité à exercer son droit de vote en fonction de son nombre de voix. 2. COPROPRIÉTÉ INDIVISE La copropriété indivise appartient à plusieurs personnes. Les copropriétaires par indivision possèdent une part dans la totalité de l’immeuble. La copropriété par indivision naît lorsque plusieurs personnes se portent acquéreurs d’un même immeuble. Lors de l’acquisition, il est préférable d’établir une convention d’indivision. 2.1 La convention d’indivision Le Code civil prévoit la convention d’indivision. C’est un document qui établit certaines règles que devront respecter les copropriétaires. La convention peut porter, entre autres, sur :   la durée de la convention;   les droits et obligations des indivisaires relativement :          à la jouissance des lieux;       au partage des obligations d’entretien et de rénovations;       au partage des dépenses;       à la propriété des améliorations;       sur les restrictions quant à la vente;       sur les règles d’administration de l’immeuble;       sur les règles gouvernant le partage en cas de fin de l’indivision. Les indivisaires peuvent, par écrit, convenir de reporter le partage du bien à l’expiration de la durée prévue de l’indivision. Cette convention ne doit pas excéder 30 ans, mais elle peut être renouvelée. La convention qui excède 30 ans est réduite à cette durée.

Clientèles et conditions

CLIENTÈLES Les propriétaires d’immeuble en copropriété divises et indivises. CONDITIONS Pour convertir un immeuble locatif en copropriété divise, on doit obtenir l’autorisation de la Régie du logement. Conversion d’immeuble locatif en copropriété

Démarches

CRÉATION D’UNE COPROPRIÉTÉ DIVISE  faire inscrire la déclaration de propriété au Bureau de la publicité des   droits dès la naissance de la copropriété divise;  constituer un fonds de prévoyance;  immatriculé le syndicat des copropriétaires auprès du Registraire des   entreprises. Syndicat de copropriété : constitution, immatriculation, déclaration annuelle, déclaration modificative, radiation et révocation de radiation   ASPECTS LÉGAUX Pour connaître les aspects légaux qui régissent l’offre d’achat, l’hypothèque, l’acte de vente, la déclaration de copropriété ou la convention d’indivision, s’adresser à un notaire. POUR DE PLUS RENSEIGNEMENTS Concernant la conversion d’un immeuble, s’adresser à la Régie du logement.

Début/Durée

Le principe de copropriété divise existe depuis le 28 novembre 1969. Celui de copropriété indivise existe depuis 1866.

Cadre légal

Code civil du Québec, L.Q. 1991, chapitre 64, art. 1052, 1053, 1054, 1055, 1035. Loi sur la Régie du logement L.R.Q. chapitre R-8.1, art. 51 et 54.12

Définitions

SYNDICAT DES PROPRIÉTAIRES     Depuis le 1er janvier 1994, l’ensemble des copropriétaires constitue désormais une personne morale qui prend le nom de « syndicat des copropriétaires » et il doit s’immatriculer auprès du Registraire des entreprises. Source : http://www.formulaire.gouv.qc.ca/cgi/affiche_doc.cgi?dossier=2315&table=0#15