Dès qu’un immeuble locatif est la propriété de 2 personnes ou plus, on dit qu’il est détenu en copropriété. Il existe deux types de copropriétés soit la copropriété divise et la copropriété indivise. Il est possible de convertir un immeuble en copropriété divise. La conversion d’un immeuble locatif en copropriété divise est soumise à des formalités strictes.
Conversion d’immeuble locatif en copropriété
TABLE DES MATIÈRES
1.1 La déclaration de propriété
1.1.1 Acte constitutif de copropriété
1.1.2 Règlement de l’immeuble
1.1.3 État descriptif des fractions
1.2 Contrôle du promoteur immobilier
1.3 Fonds de prévoyance
1.4 Certification d’état d’immeuble ou certificat d’immeuble
1.5 Syndicat des copropriétaires, conseil d’administration et assemblée
des copropriétaires
2. COPROPRIÉTÉ INDIVISE
2.1 La convention d’indivision
1. COPROPRIÉTÉ DIVISE
La copropriété divise, appelée couramment condominium, permet de scinder un immeuble en fractions appartenant à une ou plusieurs personnes. Elle comporte des parties exclusives qui appartiennent qu’à leurs propriétaires respectifs et des parties communes, tels le terrain, les murs extérieurs, la toiture, etc. appartenant par quote-part à tous les copropriétaires.
La copropriété est régie par une déclaration de copropriété notariée.
1.1 La déclaration de propriété
La déclaration de propriété régit les droits et obligations des propriétaires et comprend :
 l’acte constitutif de copropriété;
le règlement de l’immeuble;
l’état descriptif des fractions.
1.1.1 L’acte constitutif de copropriété
L’acte constitutif de copropriété :
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détermine la valeur relative de chaque fractions et indique la méthode suivie pour l’établir; |
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fixe, en fonction de la valeur relative, les quotes-parts aux charges communes et au fonds de prévoyance; |
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attribue le nombre de voix attachées à chacune des fractions; |
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définit la destination de l’immeuble de même que la destination des parties privatives et des parties communes; |
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précise les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d’administration et du syndicat ainsi que de l’assemblée des copropriétaires. |
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1.1.2 Le règlement de l’immeuble
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Le règlement édicte les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et des parties communes ainsi que celles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété. |
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Il comporte également les règles sur la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes. |
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| 1.1.3 |
L’état descriptif des fractions |
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L’état descriptif contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l’immeuble. |
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Il contient aussi une description des droits réels grevant l’immeuble ou existant en sa faveur. |
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1.2 Contrôle du promoteur immobilier
Le Code civil du Québec, limite le contrôle du promoteur immobilier sur les décisions de l’assemblée des copropriétaires. Ainsi, dans le cas des propriétés de 5 logements ou plus, il y a réduction progressive du nombre de voix dont dispose le promoteur à l’assemblée des copropriétaires. Après 3 ans, celui-ci ne pourra détenir plus de 25 % de l’ensemble des voix quelle que soit sa quote-part.
1.3 Fonds de prévoyance
Le fonds de prévoyance auquel doit contribuer chaque copropriétaire ne peut servir qu’aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Il est la propriété du syndicat des copropriétaires et non des propriétaires de logements.
Les dépenses rattachées aux parties communes se répartissent entre les propriétaires en proportion de la valeur relative de la partie de l’immeuble qu’ils possèdent sauf s’il y a stipulation contraire à cet effet dans la déclaration de propriété.
1.4 Certificat d’état d’immeuble ou certificat d’immeuble
Le certificat d’immeuble, essentiellement produit par un architecte compétent en la matière, constate la qualité courante du bâtiment dans la mesure où il dresse la nature, la taille et les conséquences des défauts et carences relevés sur l’immeuble.
Le certificat existe en trois termes : un an, deux ans et trois ans. L’obtention d’un certificat d’un an, convient davantage à des immeubles à forte densité et à investissement élevé. Celui de deux ans s’impose aux immeubles de moyenne densité, de milieu de gamme. Celui de trois ans constitue pour tous les immeubles, l’extrême limite au-delà de laquelle les risques de dégradation s’amplifieront.
1.5 Syndicat des copropriétaires, conseil d’administration et assemblée des
copropriétaires
Dès la constitution de la copropriété, un syndicat des copropriétaires est créé. Ce dernier veille à la conservation de l’immeuble, à son entretien et à son administration. (Voir Définitions)
C’est le conseil d’administration qui agit pour le syndicat. Les budgets de la copropriété sont établis par les administrateurs. Quant à l’assemblée des copropriétaires, celle-ci étudie les questions qui intéressent l’ensemble des copropriétaires. Chaque copropriétaire est habilité à exercer son droit de vote en fonction de son nombre de voix.
2. COPROPRIÉTÉ INDIVISE
La copropriété indivise appartient à plusieurs personnes. Les copropriétaires par indivision possèdent une part dans la totalité de l’immeuble.
La copropriété par indivision naît lorsque plusieurs personnes se portent acquéreurs d’un même immeuble. Lors de l’acquisition, il est préférable d’établir une convention d’indivision.
2.1 La convention d’indivision
Le Code civil prévoit la convention d’indivision. C’est un document qui établit certaines règles que devront respecter les copropriétaires.
La convention peut porter, entre autres, sur :
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la durée de la convention; |
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les droits et obligations des indivisaires relativement : |
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à la jouissance des lieux; |
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au partage des obligations d’entretien et de rénovations; |
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au partage des dépenses; |
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à la propriété des améliorations; |
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sur les restrictions quant à la vente; |
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sur les règles d’administration de l’immeuble; |
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sur les règles gouvernant le partage en cas de fin de l’indivision. |
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Les indivisaires peuvent, par écrit, convenir de reporter le partage du bien à l’expiration de la durée prévue de l’indivision. Cette convention ne doit pas excéder 30 ans, mais elle peut être renouvelée. La convention qui excède 30 ans est réduite à cette durée.
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