Interview de Yann Raoult, agent au Québec (par le site Prix’immo)

Après l’interview de Julien Nicolas VIP, voici une tinterview de Yann Raoult, agent immobilier au Québec. Priximmo recueille ainsi l’avis d’un passionné de l’immobilier.

Le blog de Yann : http://toutlimmobilierenquelquesclics.wordpress.com/ 

Sa page Facebook : http://www.facebook.com/group.php?gid=46762183685&ref=ts 

Sa page Twitter : http://twitter.com/toutlimmobilier 

1- Peux-tu nous présenter ton activité, ton rôle et ton périmètre ? 

Comme le dit l’expression, « je suis tombé dans la marmite quand j’étais petit » : J’ai été piqué par l’immobilier à l’adolescence et je savais déjà que j’y ferai ma carrière. En 1997, à 21 ans, je me suis lancé et comme je suis de nature assez autodidacte, j’ai rapidement trouvé les clés qui permettent de réussir dans ce domaine. Jusqu’en 2004, j’ai été négociateur au sein d’une agence immobilière dans l’ouest Parisien puis j’ai évolué vers la formation et l’encadrement d’équipes commerciales (toujours en agence) jusqu’en 2007.

Pendant ces années là, mon périmètre d’action était très local se résumant à une ville et quelques unes environnantes. Je pense d’ailleurs que c’est une des clés du succès en immobilier : Être un spécialiste dans son secteur. 

Dès 2006, j’ai senti le vent tourner : les acheteurs éprouvaient de plus en plus de mal à financer leurs projets d’acquisition, les délais de vente des propriétés commençaient déjà s’allonger et les négociations de prix étaient de plus en plus ardues. A cette époque, dans mon environnement professionnel, j’étais un des rares à penser que des temps difficiles étaient à notre porte. 

2- Comment pour toi s’est caractérisée la hausse de l’immobilier dès années 2005 et suivantes ? 

Malgré cela, moyennant davantage de travail, les années 2005-2007 sont restées excellentes tout comme les années précédentes.

Le dernier semestre 2006 à tout de même été crucial pour moi : Je voulais partir ma propre affaire soit en créant une agence immobilière ou effectuer des opérations de marchands de bien. En tout cas j’avais envie de changement après 10 ans de bons et loyaux services pour ce groupe immobilier. 

Finalement, en août 2007, j’ai quitté la France pour m’installer à Montréal (Canada), que j’avais découvert pendant mes études en 1996. C’est là que mon expérience du marché diffère de ceux qui sont restés en France. 

3- De la même manière pour la baisse des 2 dernières années ? 

 En effet, même si à l’été 2008, je sentais toujours qu’il allait se passer quelque chose, nous avons été très épargnés par la crise mondiale au Québec par rapport au reste du Canada (je dis souvent avec le sourire que le Québec est un irréductible village Gaulois). D’un point de vue immobilier, on a connu un ralentissement des transactions au premier trimestre 2009 mais tout est reparti de plus belle depuis et nous vivons ici les belles années immobilières connues en France entre 2000 et 2007.

Pour nuancer cela, c’est la construction neuve qui a souffert en 2009 et j’avais les pieds dedans car je suis aussi entrepreneur général de construction (résidentiel neuf). 

Selon moi, plusieurs facteurs ont permis de limiter la casse : Les taux d’intérêts sont descendus à un niveau historiquement bas et le Québec n’avait pas subit les mêmes hausses vertigineuses de prix qu’ailleurs au pays. Donc pendant que le reste du Canada connaissait des baisses drastiques comme en France, le Québec faisait son rattrapage et s’ajustait à la hausse au niveau des grandes villes Nord-Américaines. D’un autre côté, le mode de fonctionnement de l’industrie immobilière Nord-Américaine y est aussi pour quelque chose dans cette embellie par rapport au système Français. 

3- Le marché doit il encore corriger pour mieux repartir par la suite, sur des bases plus saines ? 

Le marché en valeur et en volume se corrigera de lui-même par contre les professionnels ont une importante remise en question à entreprendre et un gros travail à faire !

En France, les agences immobilières sont isolées, ne collaborent pas ou peu entre elles et leurs collaborateurs ne profitent que peu de formation. C’est un métier qu’on apprend principalement « sur le tas ». 

En Amérique du Nord, des cours sont obligatoires pour accéder à la profession sanctionnés par 2 examens : Les agents ont un bon bagage pour démarrer, informer leurs clients de façon éclairée et la formation continue est obligatoire sur un certain nombre de sujets. 

Quant au système de travail, tous les agents ont l’obligation de collaboration entre eux par l’intermédiaire du système MLS/SIA. Toutes les propriétés sont en exclusivité et l’agent qui a le mandat défend les intérêts de son vendeur. L’avantage certain pour l’acheteur est qu’il a UN SEUL agent qui s’occupe de lui dont le travail est de défendre les intérêts de son client. En clair, plus besoin de pousser la porte de chaque agence pour répéter la même chose ! 

Je voudrais ajouter que ce ne sont pas les patrons d’agences immobilière qui font le « boulot », se sont leurs collaborateurs ! Tous les jours ce sont eux qui sont en première ligne avec les clients. Donc pour ses derniers, il faudrait vraiment un meilleur mode de rémunération qui permette de viser une meilleure volonté de performance et aussi la responsabilisation de leurs actes (seul le patron d’agence est responsable des fautes). La crise s’est déjà occupée d’éliminer les moins professionnels d’entre nous ! 

En résumé, pour la France, pour que les choses aillent mieux, de façon pérenne et afin d’améliorer notre image vis-à-vis du public : COLLABORATION, RESPONSABILISATION et FORMATION ! 

4- Depuis 15 ans il y a un réel engouement pour l’immobilier, pourquoi ? 

 Que l’on soit investisseur on que l’on achète pour se loger, la pierre a toujours été une valeur fiable et on voit bien qu’à long terme les prix suivent le niveau de l’inflation : On ne perd pas d’argent. Je voudrais ajouter qu’on y trouve aussi bien plus de contrôle par rapport aux marchés financiers dans lequel le client moyen devra toujours faire confiance à une tierce personne pour naviguer dans ce milieu bien spécifique. Pour l’achat d’une propriété, il est bien plus simple de comparer, de se faire une idée sur le marché et de se décider en toute connaissance de cause.

5- Te préoccupes tu du marché mondial et notamment US et chinois, on parle d’une bulle pour ce dernier ? 

 Evidemment, surtout concernant le marché Français et le marché Américain.

Le marché Français car beaucoup de mes clients sont originaires de France et je dois naturellement me tenir au courant pour savoir ce qu’ils vivent et le marché Américain car c’est notre voisin direct. 

6- Comment vois-tu le site immobilier du futur ? 

 

Le site immobilier du futur est en train de se créer aujourd’hui ! 2009-2010 a vu naître de très nombreuses innovations :

- La transparence des annonces avec les Lyonnais de www.weezim.com

- La possibilité pour le consommateur de comparer les offres de service des agences avec le site des frères Cerise : www.mis-en-contact.com

- La volonté de collaboration interagence avec le site de Olivier Casado : www.dealeg.com (qui existe déjà depuis plusieurs années)

- Les nombreux blogs d’informations qui ont vu le jour : http://toutlimmobilierenquelquesclics.wordpress.com/ que j’alimente régulièrement ou encore l’utilisation des réseaux sociaux : Facebook, twitter, linkedin.

D’ailleurs le blog de Florian Mas, www.immobilier2.0-le-blog.com/, explique à merveille ce nouveau monde !

D’après moi, le site du futur est à la croisée des chemins de toutes ces technologies afin d’apporter une solution simple, complète et claire aux consommateurs.

7- Un dernier mot ?

Merci de m’avoir invité pour m’exprimer sur ce sujet qui me passionne !

Merci à toi Yann et bonne continuation, que ta passion te mène à la réussite. 

http://prix-immobilier.info/2010/06/interview-de-yann-raoult-agent-au-quebec/

Ma mise de fonds est en EUROS : Est-ce le temps de transférer ?

Comme vous le savez maintenant, je suis agent immobilier à Montréal (Québec). Voici plusieurs semaines que mes clients originaires de France me disent régulièrement : “Tu as vu les taux de change en ce moment ? Il sont tellement bas que je ne vais pas les changer pour des Dollars Canadiens ! Je pense que je vais attendre que le cours nous soit plus favorable avant de me lancer dans mon processus d’achat immobilier”. Vu comme ça, on pourrai se dire : “oui, effectivement !”

C’est vrai que la mise de fonds est importante mais ce n’est pas le seul critère à prendre en compte : Il faut aussi analyser le reste du marché. Tout le monde s’accorde à dire que les taux d’intérêts vont remonter au moment de l’été : Pour les taux variables ce sera une évidence dès que le taux directeur sera à nouveau à la hausse et les taux fixes n’attendront probablement pas l’été (Ils augmenteront très probablement dès avril/mai quand les banques débourseront pour les promesses d’achat qui se signent depuis début janvier).

Considérons ce projet aujourd’hui :

40.000 EUROS placés en France. Taux de change à 1,40$ (en date du 20/02/2010). Le projet d’achat est de 300.000$ 

40.000 EUROS *1,40$ = 56.000$

300.000$-56.000$=244.000$

244.000$ emprunté sur 25 ans (terme de 5 ans) au taux fixe de 3,75% coûte 132.344$ en intérêts.

Considérons maintenant ce projet dans 1 an :

Imaginons que le taux fixe sera à 4,5% et un taux de change à 1,50$.

40.000 EUROS*1,50$=60.000$

300.000$-60.000$=240.000$

240.000$ emprunté sur 25 ans (terme de 5 ans) aux taux fixe de 4,5% coûte 160.199$ en intérêts.

En suivant cette hypothèse, entre le projet aujourd’hui et dans 1 an, la différence de coût est de 27.656$. Cette démonstration ne vient même pas prendre en compte une augmentation des prix de l’immobilier.

La conclusion est évidente…

France : Ville par ville, les quartiers où il faut investir

Ville par ville, les quartiers où il faut investir

FLorence Halimi
02/10/2009 |

Les prix ont baissé et le marché reprend. Les meilleures affaires se font dans les secteurs en rénovation.

Des prix revenus aux valeurs de 2005, des crédits d’impôt sur le neuf, des banques plus souples, des taux d’intérêt historiquement bas… les conditions sont réunies pour acheter au mieux. Et pourtant, les acquéreurs restent méfiants et les vendeurs, parfois, encore irréalistes, même si, dans l’ensemble, les prix ont encore fléchi depuis six mois, une donnée moins visible à l’affichage qu’à la transaction.

La conception de l’immobilier semble aussi changer chez les acheteurs. Après l’exode vers les grandes couronnes des métropoles, une décision davantage dictée par des préoccupations financières que par l’envie de vivre au vert, les centres-villes reviennent en grâce, car, certes, les prix y sont plus élevés, mais l’économie en frais de transport y est si réelle que bien des clients y trouvent leur compte.

Indicateur positif du marché, les primo-accédants, à nouveau financés, poussent la porte des agences, après une longue absence. Il faut dire qu’aujourd’hui, baisse des prix et aides financières permettent d’augmenter le pouvoir d’achat de près de 20 %. En revanche, le marché du luxe ou du grand standing est quasiment à l’arrêt, avec des vendeurs qui refusent de baisser leur prix, quand ils ne retirent pas leur bien de la vente en attendant des jours meilleurs.

Les observateurs se prononcent difficilement sur l’année 2010 tant le marché est soumis au moral des Français et à la conjoncture du pays. Mais tous s’accordent sur un point : la période est propice à l’acquisition d’un bien, pour peu que l’acheteur soit finançable, car rien ne dit que la situation soit plus favorable dans quelques mois. Et dans certaines villes, certains secteurs, voire pour certains types de biens – les petites et moyennes surfaces -, on voit déjà venir un risque de pénurie, susceptible de modifier la donne immobilière.

AMIENSUne petite maison de ville à 1.500 €/M²Le volume de transactions reprend légèrement du souffle grâce à des prix revenus à la raison, et à un stock vaste, même dans le neuf. Le baromètre Seloger.com évalue le mètre carré moyen à 2 140 euros, un prix qui bondit facilement dans les quartiers recherchés comme Henriville. Là, un studio s’y négocie entre 2 400 et 2 800 euros/m2. Pour autant, les affaires reprennent et, avec quelques travaux à réaliser, une petite maison de ville proche du centre peut se négocier à 1 500 euros/m2. «Les prix de vente se sont décotés en moyenne de 15%, beaucoup plus à une vingtaine de kilomètres d’Amiens, résume Frédéric Baum, de la Fnaim. Le gros de la demande concerne des budgets moyens, à savoir 200000euros en ville, 150000euros à la campagne. Là, des affaires sont à saisir. Quant au marché haut de gamme, s’il n’est pas tout à fait au point mort, il tourne franchement au ralenti.»

ANGERS

Beaucoup de micro-marchés agréables
«On sent une légère reprise, mais le volume d’affaires pose toujours problème, souligne Philippe Legros, de la Fnaim. Depuis le début de l’année, les prix se sont tassés de 5 à 15% selon les secteurs et les produits, mais le nombre de ventes a chuté de 25% dans la même période, et c’est ce qui nous inquiète. Les acheteurs sont toujours timorés alors même que les banques ont lâché du lest.»

Intra-muros, les prix moyens tournent autour de 1 800 à 2 000 euros/m2 dans l’ancien et de 2 800 à 3 000 euros/m2 dans le neuf, qui retrouve le sourire grâce aux dispositifs fiscaux. «Le tram fera peut-être grimper les prix lorsqu’il sera en fonction d’ici un an et demi. Mais pour le moment, il pénalise l’immobilier: Angers est un véritable chantier.» La ville se caractérise par un grand nombre de micro-marchés très agréables et par quelques belles réhabilitations, comme celle du secteur de la Doutre, devenu l’un des plus beaux d’Angers, actuellement entre 1 800 et 2 500 euros/m2. Selon Philippe Legros : «Il n’y a qu’un seul risque à investir dans ce quartier: qu’il stagne.»

AIX-EN-PROVENCE

Un éco-quartier à 3.200 €/M² «Le marché connaît un réajustement, on sent revenir la confiance, chez les acquéreurs et les vendeurs», confie Vincent Hénon, du réseau Laforêt. Aix-en-Provence reste protégée des aléas de l’immobilier avec un prix moyen évalué à 3 800 euros/m2 par le baromètre Seloger.com. «C’est aussi notre sentiment en cette rentrée, avec des prix qui oscillent plus largement entre 3000 et 4500euros/m2 – jusqu’à 6000 ou 7000euros pour un bien rare-, et un nombre de transactions en légère hausse. On sent un certain retour à la pierre, et un bien de belle facture avec de bons atouts part en huit jours.» Ainsi, un beau 3 pièces de 80 m2, avec terrasse et proche du centre-ville, se négocie autour de 450 000 euros.

A quelques kilomètres d’Aix, le quartier de la Duranne, qui rétablit doucement sa réputation – un écoquartier y sort de terre -, séduit de plus en plus d’acheteurs, aidés par les dispositifs de l’Etat dans le neuf et un ticket d’entrée à 3 200 euros/m2. «Hormis à 10kilomètres de la ville, on assiste à une raréfaction des biens, notamment des petites surfaces. Si l’on est solvable et que l’on désire se lancer dans un achat au bon prix, en profitant de bons taux, il faut se dépêcher.»

ANNECY

Des prix «décotés» à partir de 1500€/M²
Sur un an, les prix ont reculé de 10 % en moyenne, le beau, bien situé, limitant la casse avec une baisse d’environ – 5 %, mais qui va jusqu’à – 15 % sur les collectifs années 60-70. «En périphérie, le marché de la maison individuelle est figé, selon Gérard Col, de la Fnaim. Le neuf en revanche connaît un regain d’activité après une année 2008 très dure. Grâce à la loi Scellier, les biens plafonnés à 300000euros s’arrachent, avec un risque de pénurie à l’avenir. En revanche, l’ancien souffre et le volume des ventes est encore inférieur de 15% à celui de 2008.» Les quartiers excentrés et sans commodités, loin des commerces, des transports, des écoles, sont les plus touchés par la baisse des prix. «Il n’y a aucune raison pour qu’ils remontent, il y a donc moyen de faire des offres intéressantes.» Intra-muros, les prix se sont décotés et démarrent désormais à 1 500 euros/m2, bien loin des 8 000-9 000 euros/m2 parfois encore en vigueur au bord du lac. Mais le potentiel d’acquéreurs fortunés n’est plus ce qu’il était. Ainsi, le programme La Réserve et ses 10 000 euros/m2, avenue d’Albigny, est-il stoppé depuis deux ans. Si, sur l’ancien, les secteurs ne se sont pas assez décotés pour parler d’aubaine, sur le neuf, les promoteurs proposent des prix d’appel attractifs. «Je pense aux petits collectifs de Vieugy à 2800-3000euros/m2, précise Gérard Col, un hameau à 10kilomètres d’Annecy, avec tout un secteur en création. Dans l’ensemble, le collectif tient mieux que la maison individuelle.»

AVIGNON

Les maisons à bon prix
La ville frise les 2 300 euros/m2 en moyenne (entre 2 000 euros/m2 et 3 000 euros/m2 intra-muros, avec une large amplitude entre l’ouest et l’est), mais la demande redevient soutenue et le risque d’une remontée n’est pas inexistant. D’autant qu’Avignon est à l’abri des décotes massives. «Les acheteurs feraient bien de profiter de cette lucarne», conseille Jean-Luc Bardyn, de Laforêt. Les maisons sont beaucoup plus abordables que par le passé. Une villa qui affichait 370 000 euros il y a un an se négocie aujourd’hui 300 000 euros. «Même à l’affichage, les prix ne sont plus à la démesure. Les vendeurs ne sont plus dans la surévaluation et, finalement, nous nous dirigeons vers un marché mature. Seuls les budgets élevés restent prudents.» Le prix des petites maisons extra-muros, à cinq ou dix minutes du centre, sont accessibles à moins de 200 000 euros, chose rare auparavant. La demande est dynamique intra-muros, un secteur stable aujourd’hui. A l’est du centre-ville, actuellement à 2 000 euros/m2 de moyenne, les prix pourraient même regrimper au terme des travaux d’embellissement engagés, place Pie par exemple. «On l’a observé par le passé, tous les quartiers rénovés ont vu leurs tarifs augmenter.»

BORDEAUX

Retour à la raison
Par rapport au volume d’affaires engrangées lors du catastrophique dernier trimestre 2008, certaines agences enregistrent une reprise des ventes de 70 % en cette rentrée, grâce à des prix revenus à la raison. Une baisse qui concerne en particulier les biens décotés du fait d’un manque de qualité ou d’un vilain défaut (jusqu’à – 20 % pour les copropriétés années 70), ainsi que le marché des résidences secondaires, dont le bassin d’Arcachon. Seul le centre-ville reste vraiment dynamique. Intra-muros, les prix au mètre carré se portent à 2 400 euros dans l’ancien et 3 350 euros dans le neuf, qui, bien que boosté par les dispositifs fiscaux, a vu ses prix reculer de 7 à 10 %.

CAEN

Les maisons des années 30 ont la coteAvec un prix moyen estimé à 2 400 euros/m2 par le baromètre Seloger.com, le marché semble se stabiliser. Les secteurs recherchés, comme les quartiers Saint-Sauveur, Prairie, République et Château, peuvent encore afficher un maximum de 3 500 euros/m2, et la belle périphérie, dans le nord de Caen, se négocier 3 000 euros/m2, voire 3 500 euros/m2 pour des programmes top niveau. «Mais le marché des gros budgets est bloqué. Au-delà de 270000-300000euros, c’est le désert», explique Gérard Jamaux, d’Orpi. Avec le retour des primo-accédants, la rive droite de l’Orne reprend des couleurs, dynamisée par ailleurs par des projets urbains et immobiliers, comme celui des Rives de l’Orne, qui prévoit 200 logements, un complexe cinématographique, un hôtel… «Les petites maisons années30 de deux ou trois chambres sont très demandées, grâce à des prix redevenus attractifs, entre 180000 et 200000euros. Après quelques travaux, ces produits prendront de la valeur. Dans l’ensemble, toute la rive droite, actuellement entre 1600 et 2000euros/m2, se développe, même en périphérie. A Fleury-sur-Orne, par exemple, qui verra s’ouvrir courant 2009 un Inter-Ikea de 50000m2, les investisseurs regardent sérieusement de ce côté-là.»

CLERMONT-FERRAND

Plusieurs secteurs à fort potentiel
Après une décote de 15 % en moyenne (- 10 % en centre-ville et jusqu’à – 20 % en périphérie), le marché clermontois s’assainit, «conséquence d’un important travail pédagogique sur les vendeurs», insiste Stéphane Roume, de Century 21. «Nous avons fait un excellent été. Mes collègues et moi-même sentons une activité, et un certain entrain: nous concrétisons», se réjouit-il. Le centre-ville, et notamment le secteur étudiant, plus que jamais recherché avec des prix compris entre 2 000 et 2 300 euros/m2, recèle parfois de bonnes affaires. «Rue Kessler, par exemple, je viens de vendre un 55m2 affiché 92000euros à 85000euros (1445euros/m2). Il faut compter aussi avec Vallières et surtout les Salins, secteurs calmes et agréables boostés par le tram.» Le professionnel parie aussi sur le quartier Répu blique, que l’arrivée du tram a considérablement développé, en le portant à quelques minutes de la place de Jaude : «Dans cette zone où tout était à faire, un pôle santé a vu le jour, le stade Michelin a été rénové, des espaces commerciaux et des bureaux ont été créés… Et c’est sans compter sur le futur hôpital d’Estaing, le plus grand CHU d’Europe, qui apportera au quartier 4000personnes -étudiants, médecins internes et externes… Les prix actuels de 1400-1500euros/m2 devraient atteindre rapidement les 1700-1800euros/m2. D’autant que le secteur dispose d’un fort potentiel locatif.»

GRENOBLE

Europole, quartier porteur
Les prix se sont décotés de 10 à 15 %, jusqu’à 20 % dans certains secteurs ou sur certains biens, les collectifs années 60-70 en particulier. Aujourd’hui Grenoble atteint un prix moyen de 2 700 euros/m2. «Plus largement, les prix s’échelonnent de 1900euros/m2 dans le sud à 3200euros/m2 pour des biens d’exception dans de très bons quartiers, comme le centre-ville recherché, côté Préfecture et place Victor-Hugo, précise Annick Nicolet, d’Orpi. Les acheteurs sont présents, et la demande est bonne sur les appartements de 4pièces -entre 180000 et 200000euros. Plus exigeants que par le passé, ils recherchent commodités et facilités et, à cet égard, les zones desservies par le tram s’en sortent le mieux.» C’est le cas du quartier Europole, le pôle scientifique près du centre, particulièrement porteur pour ses tarifs et ses perspectives de développement. «J’y ai négocié un 86m2 avec terrasse dans une copropriété de standing pour 294000euros, avec le parking.» Le quartier Berriat est aussi demandé, car de qualité, mais abordable avec une entrée de gamme à 2 200 euros/m2. Et le neuf reprend son souffle, un peu trop parfois. «Avant les vacances, un de mes clients pouvait acquérir un 80m2 dans un programme de Fontaine pour 2700euros/m2. A son retour, le même bien avait pris 300euros/m2.» Toutefois, même dans le neuf, la négociation est jouable.

LE HAVRE

Son dynamisme donnera de la valeur
Légèrement à la baisse, Le Havre semble en voie de stabilisation, avec un mètre carré moyen évalué à 2 300-2 400 euros. Plus que jamais, le centre-ville séduit, avec des secteurs historiquement attractifs, comme Saint- Vincent-Gobelins, Ormeaux, Anatole-France-Danton ou Sainte-Adresse. Avenue Foch, par exemple, le Crédit foncier relève un prix moyen de 2 200 à 2 300 euros/m2 pour des appartements nécessitant des travaux. En périphérie, l’amplitude des prix est extrême entre les 1 000 euros/m2 des collectifs années 60-70 et les 3 500-4 000 euros/m2 des logements standing en front de mer. Le Havre a un atout, son dynamisme : de nombreuses réhabilitations sont en cours, comme l’aménagement du quartier Saint-Nicolas, et des projets sont en gestation à moyen terme – lignes de tramway, création d’un écoquartier et d’un Zénith… De quoi valoriser la ville dans les années à venir.

LE MANS

Des mancelles à partir de 180.000 euros«Il existe deux maîtres mots en cette rentrée immobilière: tranquillité et commodités», relève Jacqueline Andréani, responsable des transactions chez Citya Le Syndic. Avec des prix décotés de 15 à 18 %, les acquéreurs peuvent se permettre d’être plus regardants, même en centre-ville, actuellement stabilisé à 1 740 euros/m2. «Entre 1500 et 1600euros/m2, on obtient un appartement en bel état, bien situé. Et l’on peut décrocher un studio entre 20000 et 30000euros, sachant que la rentabilité locative est bonne ici, entre 9 et 12euros/m2.» Le Mans se développe, se réhabilite, et même les quartiers les plus populaires se refont une beauté. Certaines zones, au sud notamment, voient leur cote remonter grâce au tramway, et à un ticket moyen de 1 200-1 300 euros/m2. «Quant aux mancelles, ces maisons de ville typiques dotées d’un jardin, elles redeviennent abordables, entre 180000 et 250000euros selon leurs dimensions et leur état.» Des tarifs susceptibles d’intéresser les Parisiens, à 42 minutes de TGV de la capitale.

LILLE

Le moment d’acheter?
Sur la région, la baisse des prix a atteint une moyenne de 10 %. Preuve que les primo-accédants – une espèce en voie de disparition hier encore – reviennent, le marché le plus dynamique est celui des petites surfaces à moins de 150 000 euros. Des primo-accédants à nouveau financés, séduits par des prix décotés qui portent le mètre carré moyen à 3 259 euros dans le neuf et à 2 515 euros dans l’ancien, sachant que certains secteurs restent demandés, notamment le Vieux-Lille (2 844 euros/m2), le centre (2 561 euros/m2) et République (2 619 euros/m2). Le moment semble propice aux acheteurs, d’autant que, comme le souligne Benoît Lambelin, président du GIE Orpi Lille, «nous avons observé une baisse importante des stocks, de l’ordre de 20% sur les six derniers mois!»

LIMOGES

La périférie s’est décotée
«Ils avaient disparu, ils sont revenus», se réjouit Laurent Arnaud, de Laforêt. Les primo-accédants, le pouls du marché, sont à nouveau solvables et présents, grâce à la baisse des taux bancaires et des prix, – 15 % en moyenne. «Cependant, on peine encore à concrétiser, en dehors d’une demande spécifique, à savoir des maisons entre 130000 et 180000euros, et des appartements de 3 ou 4pièces entre 80000 et 120000euros.» Les maisons dans de bons secteurs tournent autour de 1 500-1 900 euros/m2. Les autres, plus standard ou nécessitant des travaux, se décotent de 200 euros/m2. Le ticket d’entrée pour les appartements est de 900 euros/m2 dans les collectifs années 60, un prix doublé dans de bons quartiers et pour de beaux produits. «Notre crainte, c’est la raréfaction des vendeurs: nous avons bien déstocké et nous commençons à ressentir un manque de biens de qualité. Mais, pour l’instant, il y a de belles affaires en vue, même sur des secteurs ou sur des biens recherchés, car tout s’est décoté, particulièrement en périphérie.»

LYON

La crise est finie sauf en grande couronne
Les prix ont fléchi de 10 % entre septembre 2008 et mars 2009, mais ils se stabilisent depuis le printemps. «Pratiquement tous les secteurs de l’agglomération lyonnaise bénéficient de la reprise. Ainsi, dans les zones de l’est lyonnais, autrefois moins prisées, nous avons une clientèle importante», constate Philip Hyvernat, directeur général adjoint de Nexity George V pour la région. Une clientèle aujourd’hui exigeante, plus regardante sur la qualité intrinsèque du bien et de son environnement. Du coup, la périphérie bien desservie reprend des couleurs, tandis que la deuxième couronne sans transports en commun paye la crise au prix fort. Intra-muros, les baisses les plus importantes concernent les IIIe et IVe arrondissements, actuellement autour de 3 000 euros/m2, contre une moyenne sur l’ensemble de la ville de 2 670 euros/m2.

MARSEILLE

Tous les secteurs ont baissé
De façon générale, les prix se sont dévalués de 10 à 15 %, une correction qui touche tous les secteurs et porte le prix moyen au mètre carré à 2 700 euros dans l’ancien (jusqu’à plus de 3 500 euros/m2 dans les VIIe et VIIIe arrondissements) et à 3 550 euros dans le neuf, dans une fourchette comprise entre 3 420 et 4 000 euros/m2. C’est pour les biens à moins de 3 000 euros/m2 que le marché est le plus sémillant, grâce au retour des primo-accédants, resolvabilisés. A cet égard, les quartiers nord, sous cette barre des 3 000 euros/m2, sont les plus compétitifs.

METZ

Des prix doux
Acquéreurs motivés, taux d’intérêt bas, prix décotés de 20 %… Le marché a repris des couleurs ces derniers mois. «Début septembre, j’avais déjà atteint mon chiffre d’affaires de l’année 2008», approuve Emmanuel de Blic, de Laforêt. Si l’hypercentre est plus que jamais recherché pour ses produits historiques (entre 1 900 et 2 500 euros/m2), de même que le Sablon, Queuleu-Plantière et le quartier Impérial (de 1 900 à 3 000 euros/m2), certains secteurs sortent leur épingle du jeu avec des prix doux. «Le quartier de la Grange-aux-Bois, notamment, va se trouver revitalisé par le nouvel hôpital de Mercy, et ses 2500médecins, infirmiers et autres aide- soignants. Ses prix varient actuellement entre 1700 et 2300euros/m2 pour de beaux produits. Je déconseille de payer plus cher! Le neuf, quant à lui, atteint ici les 2800-3000euros/m2.» Du côté de la proche périphérie, Montigny contente tous les budgets, de Jérusalem à 1 500 euros/m2 jusqu’à la Vacquinière et ses superbes demeures qui passent désormais rarement la barre des 2 500 euros/m2. Marly séduit aussi pour ses petites maisons et notamment ses « chalandonettes » entre 210 000 et 250 000 euros. «Magny, en proche banlieue sud, est plus attractive côté prix. Une maison de 100m2 avec 4ares de jardin, à rafraîchir, affichée 195000euros, partira probablement pour 10000euros de moins.»

MONTPELLIER

Des prix trop stables
«Les prix sont restés stables ces six derniers mois. C’est plutôt au niveau du volume de transactions que la situation pêche», explique Cyril Bordera, de Laforêt. Le littoral et le marché de la résidence secondaire tirent leur épingle du jeu. Les secteurs Beaux-Arts et Boutonnet par exemple, sujets à une demande spécifique toujours supérieure à l’offre, restent solides, à environ 3 500 euros/m2. En revanche, les résidences principales, de moyenne gamme, et d’autres secteurs comme Montpellier sud souffrent, avec des banquiers qui bloquent parfois encore le carburant monétaire. Même en cas de coup de cœur, l’acquéreur prend son temps. «Un acheteur potentiel hésite ainsi depuis un mois, alors que l’affaire est superbe: 120m2 et 250m2 de jardin dans un quartier calme et vert, à 2000euros/m2.» Désormais, Aiguelongue est abordable à 4 000 euros/m2, contre 5 000 euros/m2 par le passé.

Le neuf est également décoté et beaucoup plus attractif qu’il y a un an avec des prix qui plafonnent à 3 000 voire 3 200 euros/m2 pour du haut standing. 3 000 euros/m2, c’est aussi le prix pour de l’ancien top niveau, central. Hors luxe, le prix moyen tourne plutôt autour des 2 000 euros/m2 dans l’ancien, quand il fallait ajouter 300 euros de plus il y a un an. «Les prix des maisons sont particulièrement intéressants. Bien situées, dans un très bon quartier, elles se négocient entre 2600 et 2700euros/m2.»

MULHOUSE

Des secteurs réhabilités très attractifs
«Ça bouge depuis juillet: on observe un flux d’acquéreurs en progrès, et les mandats entrent et sortent plus rapidement», se réjouit Philippe Baldenweck, de Laforêt. Ici, comme ailleurs, le marché semble reprendre quelques couleurs, grâce à des banques plus généreuses en prêts et des prix décotés de 15 à 20 %, portant le mètre carré, pour un bien sans défaut dans un bon quartier, entre 1 600 et 1 800 euros, quand il fallait poser 200 euros/m2 de plus sur la table il y a six mois. Au-delà de ce prix, les biens sont rares et idéalement situés. Mais les budgets importants tournent peu et les acquéreurs fortunés se mouillent moins. «Le marché des belles maisons, entre 280000 et 400000euros, patine. Les cadres supérieurs, inquiets pour leur emploi, préfèrent acheter en dessous de leurs moyens.» Pour autant, Mulhouse est une ville active, les réhabilitations y sont légion, y compris dans des secteurs plus populaires, désormais attractifs grâce au tram. C’est le cas de la rue Laurent, accessible entre 1 100 et 1 300 euros/m2, proche de l’avenue Salengro qui affiche quant à elle des tarifs élevés, mais plus légers que par le passé, entre 1 400 et 1 600 euros/m2. Même le neuf est attractif. C’est le cas d’un programme place Franklin, qui convertit un ancien cinéma en lofts et répond aux normes HQE les plus pointues. Ses prix de commercialisation sont raisonnables : 2 200 euros/m2 et 2 500 euros/m2 en fonction du taux de TVA à acquitter.

NANCY

Ddes tarifs élevés mais négociables
«Les acheteurs reviennent, et ce qu’ils voulaient acquérir il y a un an sans le pouvoir, ils l’obtiennent aujourd’hui», souligne Grégory Pierre, de Century 21. Sur la ville, le prix moyen du mètre carré dépasse rarement les 2 000 euros, et tourne plus souvent autour de 1 700-1 800 euros. Quant aux résidences années 60-70 – soit 30 % du parc immobilier -, elles n’excèdent pas 1 500 euros/m2, un prix moyen affiché également dans la première couronne, en dehors des quelques secteurs protégés. «On retrouve ces valeurs à Vandœuvre et à Jarville où l’on acquiert 60m2 pour 80000euros, avec un mètre carré compris entre 1200 et 1400euros. Ces secteurs se sont dévalués de 15 à 20%.» Sur le centre-ville, dans les quartiers des Trois-Maisons ou de la rue Stanislas, on retrouve des tarifs élevés, mais la négociation a repris ses droits. «Je montre toujours un choix large à mes acheteurs: pour un budget de 200000euros, je sélectionne des biens entre 180000 et 250000euros. Ainsi, un magnifique appartement de 150m2 avec terrasse rue Anatole-France, affiché pendant un an et demi à 360000euros, est parti à 290000euros.» Et dans la prestigieuse rue Stanislas, un duplex de 93 m2 à 216 000 euros s’est négocié 196 000 euros, portant le mètre carré à 2 040 euros. «Quant aux petites maisons de Vandœuvre, à rénover, elles sortent aujourd’hui à 150000euros quand il y a peu elles ne se cédaient pas à moins de 180000-200000euros.»

NANTES

L’ancien est plus intéressant
«Notre principal indicateur de la santé du marché, c’est le volume de transactions. Et à cet égard, avec un nombre de ventes toujours fortement à la baisse, on ne peut pas dire que le marché soit bon», souligne Loïc Cantin, professeur d’économie immobilière au Cnam et président de la Fnaim Loire-Atlantique. «Tant que ce volume ne remontera pas, les prix seront à la baisse.» Une bonne nouvelle pour les acheteurs qui n’ont pas bénéficié de conditions aussi favorables depuis bien longtemps, avec des taux d’intérêt historiquement bas, et des prix revenus à leur cote de 2005. Concrètement, pour un bien central dans une zone agréable, on oscille entre 2 500 et 3 000 euros/m2, avec un prix moyen établi à 2 771 euros/m2 par le baromètre Seloger.com. «L’ancien, surtout, est intéressant, car le neuf, sous perfusion de l’Etat, est reparti de plus belle et se porte bien.» L’agréable île de Nantes surfe ainsi entre 2 100 et 2 300 euros/m2, tandis que le recherché quartier du Vieux-Doulon décline une moyenne de 2 500 euros/m2.

NICE

Les étrangers toujours absents
Le volume d’affaires en 2008 a reculé de 30 %, mais le climat immobilier semble plus clément, comme le note Jacques Agid, président du réseau dans la région : «Sur l’ancien, au premier semestre 2009, les agents Orpi de Nice ont réalisé 21% de volume supplémentaire par rapport au premier semestre 2008.» Une reprise douce à laquelle les prix décotés de 8 % dans l’ancien et de 2,7 % dans le neuf (entre le 1er décembre 2008 et le 31 mai 2009) ne sont pas étrangers. Nice se maintient pourtant mieux que d’autres villes de la région grâce à un marché diversifié, qui permet d’évoluer entre 2 990 euros/m2 dans les secteurs Riquier-Pasteur et 4 777 euros/m2 aux Quatre-Monts. En revanche, sur le segment du standing et du résidentiel, les transactions sont rares, pour ne pas dire inexistantes. C’est le cas dans le quartier de Cimiez, en bord de mer ou aux Quatre-Monts, des secteurs dépendants d’une clientèle étrangère toujours absente.

NÎMES

Le centre, valeur sûre
«Les prix se sont assainis, perdant en moyenne 10% sur un an, mais le volume de ventes, lui, a encore lourdement chuté de 30%. Pourtant, depuis quelques semaines, les vendeurs semblent revenir à la raison, et les acheteurs à la confiance. Nous y verrons plus clair dans quelques mois», résume Gilles Gazeilles, président de la chambre du Gard de la Fnaim. Intra-muros, les prix des transactions s’échelonnent de 1 500 à 1 800 euros/m2, jusqu’à 2 000 euros/m2 dans l’hypercentre. Seules les petites surfaces, studios, T2 et petits T3, affichent toujours une moyenne de 2 000 euros/m2, quand les villas standards de 180 m2 se négocient 1 600-1 700 euros/m2. Actuellement, investir en centre-ville reste une opération sûre. «Des grands boulevards jusqu’aux collines et à la faculté Vauban, ces secteurs ne se dévalueront pas. D’autant que l’on commence à voir revenir les “rurbains” en centre-ville, un véritable mouvement de fond.» Plus excentré, du côté de la route d’Uzès, le projet de faculté et de campus va dynamiser un quartier en totale mutation qui n’atteint pour l’instant que 1 800 euros/m2 environ.

RENNES

Les secteurs les moins chers n’attirent pas
Sur un an, les prix rennais ont fléchi de 10 %, comme dans la plupart des grandes villes françaises. Le neuf, dopé par les dispositifs fiscaux, reprend vie et atteint 3 400 euros/m2, quand l’ancien, en revanche, affiche péniblement 2 100 euros/m2. Le centre semble atteindre un point d’équilibre à 4 900 euros/m2 dans le neuf et 2 800 euros/m2 dans l’ancien, avec des pointes à 5 200 euros/m2 dans le « Triangle d’or ». Ainsi, à surface comparable, il faudra mettre sur la table 750 000 euros dans le quartier le plus chic de Rennes, quand 200 000 euros suffisent à Saint-Martin. Les secteurs les moins chers sont les plus boudés, mais leurs prix compétitifs en font des zones intéressantes, pour peu qu’ils bénéficient d’infrastructures. Ainsi Villejean et ses 2 000 euros/m2 reste plébiscité par les étudiants, en raison de la proximité de l’université et du métro.

STRASBOURG

Le centre et la Robertsau à 3000€/M2Selon Christopher Morin, de Laforêt, le marché a retrouvé un rythme sain. «Plusieurs indicateurs nous incitent à penser que le pire est passé. Le retour des acquéreurs, et particulièrement des primo-accédants en position d’achat nous rassure. Pour les maisons à moins de 300000euros, la demande est réelle et la tran saction rapide.» Les primo-accédants, les jeunes et les retraités se tournent de plus en plus vers le quartier d’Illkirch dans le centre, entre 2 300 et 2 600 euros/m2, un secteur très agréable et moins cher que le quartier chic de la Robertsau ; lequel a tout de même subi une décote bienvenue, avec un mètre carré moyen de 3 000 euros, ticket aussi en vigueur dans l’hypercentre. «On trouve de belles opportunités à Neuhoff, un quartier ancien au sud, dont les prix sont ramenés à la baisse en raison de la présence d’une cité à proximité. On peut y acquérir de belles surfaces et des produits très sympas à moins de 2000euros/m2.» Côté couronne strasbourgeoise, la demande est plus soutenue dans les communes desservies par le tram, notamment Cronenbourg, Lingolsheim et Schiltigheim au nord, attractifs avec leurs 1 800-2 200 euros/m2.

TOULOUSE

Une reprise en pente douce
La baisse du volume d’affaires a atteint ici, d’après les notaires, entre 30 et 35 %, ancien et neuf confondus, avec un second semestre particulièrement catastrophique. Aussi le monde de l’immobilier toulousain reprend-il confiance, grâce à l’embellie des derniers mois. Une embellie en pente douce, qui profite essentiellement aux petites surfaces et aux budgets moyens, les biens de standing connaissant, comme ailleurs, un recul significatif. Actuellement les prix moyens au mètre carré atteignent 2 235 euros dans l’ancien et 3 300 euros dans le neuf. Ils ne passent plus les 3 000 euros dans les quartiers centraux et recherchés de Concorde ou de Carmes, atteignent à peine plus de 3 000 euros à Saint-Aubin, mais grimpent tout de même à 3 200 euros à Capitole et à Ozenne. Outre les primo-accédants, on voit revenir les investisseurs, séduits par une agglomération qui attire 14 000 habitants supplémentaires chaque année.

TOURS

Le marché reprend dans toute l’agglomération
Thierry Hocquet, du réseau Laforêt, est plutôt confiant. «Le marché des primo-accédants, à moins de 200000euros, repart. On a de la demande et de l’offre. C’est sur les valeurs supérieures que la fluidité s’est atténuée, ainsi qu’en périphérie, même si l’arrivée du tram en 2013 commence à sensibiliser les acquéreurs. Mais il est encore trop tôt pour que cela impacte les prix.» Dans l’ensemble, Tours s’équilibre, après une décote des prix de l’ordre de 15 à 20 %. Hormis dans des quartiers comme Cathédrale, stabilisé à 2 500 euros/m2 en moyenne, les prix retrouvent leurs valeurs de 2003. Ainsi, le quartier Velpeau, recherché, n’atteint plus les 2 000 euros/m2 et affiche une moyenne de 1 800 euros/m2. Quant au quartier des Prébendes et à celui des Halles, ils fluctuent entre 2 000 et 2 200 euros/m2. «La demande concerne en majorité l’agglomération, avec une pointe sur les quartiers centraux, même si des secteurs plus éloignés comme Beaujardin séduisent de plus en plus pour leur charme résidentiel. A 1,5kilomètre du centre-ville, entre la Loire et le Cher, certains secteurs moins onéreux offrent une belle qualité de vie à moindre prix. Il n’est pas rare de trouver de petites maisons années30 à 1600-1700euros/m2.»

Source : Lefigaro.fr

Un “mégastore” pour le Crédit foncier

Keren Lentschner
20/01/2009 | 

La banque spécialiste de l’immobilier s’inspire des Apple Stores pour bâtir un grand espace commercial à Paris, près de l’Opéra.

À l’heure où la plupart des réseaux immobiliers ferment des agences, le Crédit foncier, lui, voit grand. Très grand. La banque planche sur l’ouverture d’une… méga-agence, en avril 2010. Ce sera un véritable grand magasin de l’immobilier à Paris, dans le quartier de l’Opéra, à deux pas de son siège de la rue des Capucines, dans le IXe arrondissement. Il s’agit d’un projet pilote, en lieu et place d’une agence existante du Crédit foncier, qui sera précédé six mois auparavant par une déclinaison virtuelle sur Internet. Il pourrait ensuite être déployé dans quatre ou cinq grandes villes de France.

François Blancard, directeur général du Crédit foncier, est allé puiser son inspiration chez Apple. Dans les Apple Stores, les fans du Mac et de l’iPod peuvent à la fois acheter les produits, se faire conseiller par des spécialistes de la marque à la pomme, voire suivre des miniconférences sur l’utilisation des technologies Apple. Sur ce modèle, le «mégastore» du Crédit foncier permettra à la fois d’acheter ou de louer un bien, de le faire expertiser, de se renseigner sur les opportunités d’investissement locatif ou encore de s’informer sur l’actualité immobilière dans un corner dédié. Le tout, en français mais aussi en anglais, en raison du nombre d’étrangers qui cherchent à investir dans l’Hexagone.

Sur quatre niveaux

 

Ce grand magasin, destiné aux particuliers, occupera quatre niveaux. Le Crédit foncier a fait appel à l’agence Saguez d’aménagement d’espaces commerciaux. C’est elle qui a conçu à Paris l’espace Peugeot Avenue, le magasin Häagen-Dazs des Champs-Élysées ou encore le nouvel espace Sony, avenue George-V.

Cela fait un an que le Crédit foncier, à la tête de 140 agences, planche sur ce concept. Il n’est pas question de se laisser décourager par la crise. «Animé par des achats de besoin (divorces, naissances, décès, etc.), le marché se stabilisera, même si les prix et les volumes vont d’abord continuer à chuter, estime François Blancard. Les modes de distribution de l’immobilier ne doivent pas tenir compte des cycles.  » D’autant que dans une activité encore très atomisée, il manque selon lui un lieu unique consacré à l’immobilier.

Source : lefigaro.fr

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Les tendances 2010 du web immobilier

Florian Mas

Biographie moobz.fr
immobilier2.0-le-blog.com

Entrepreneur du web immobilier, Florian Mas a fondé la société Moobz qui propose un support de vente innovant pour …Lire la suite
Et si 2010 révolutionnait le web immobilier ? Aujourd’hui, une longue liste d’annonces immobilières accompagnées de photos mal cadrées ne suffit plus. L’internaute en veut plus. Il veut du service et ne plus perdre son temps. Les professionnels essaient donc de surfer sur ce créneau afin de ramener une partie du marché des particuliers (PAP) vers les agences. On voit ainsi fleurir une multitude de nouveaux acteurs qui proposent des services innovants, orientés consommateur. L’immobilier 2010 sera mobile, transparent, géolocalisé, immersif et communautaire. Tout un programme…

L’immobilier 2010 sera mobile

Les leaders du marché l’ont compris et comptent en profiter. Tous les grands portails se sont donc dotés d’une application Iphone, Android, ou Nokia. Le marché du mobile représente aujourd’hui près de 15% de l’audience de Logic-Immo avec plus de 5 millions de pages vues. Fin 2011, le mobile pourrait devenir le média majeur. On risque donc d’assister en 2010 à une concurrence acharnée de la part de ces différents acteurs.

Plus de transparence

Une autre des grandes tendances pour cette année 2010 : la transparence. On voit ainsi apparaître de jeunes sociétés qui s’engouffrent dans ce créneau pour récupérer une part du gâteau du marché des particuliers.

C’est le pari de Coocoonhome.com, en ligne depuis quelques jours, qui est le premier réseau social dédié aux particuliers et aux professionnels de l’immobilier. Un autre concept, disponible à partir du 1er février, propose même un comparateur d’agent immobilier. Vous voulez vendre un bien ? Mettez en compétition cinq agents immobiliers et choisissez celui qui vous fait la meilleure proposition. A suivre…

De la géolocalisation

On entend parler depuis un certain temps et ça commence enfin à arriver… Malgré quelques freins à l’adoption de la part des professionnels, on voit apparaître de plus en plus de services basés sur la géolocalisation des biens immobiliers. Par exemple Weezim géolocalise des biens de professionnels sur Lyon ; Immocarto fait de même pour les particuliers. Ce service, si pratique pour nous autres internautes, devrait se démocratiser en 2010, si les professionnels jouent le jeu.

Du Home Staging Virtuel

Le Home Staging fait parler lui depuis quelque temps ; sa version numérique, le home staging virtuel, risque, elle aussi, d’être un carton ! L’idée est d’utiliser des technologies 3D interactives pour projeter le futur acquéreur dans son futur achat et lui permettre de devenir son propre décorateur d’intérieurs. Des sociétés comme Moobz (que je représente), Visimmo3D ou VBSS s’engouffrent dans ce créneau et proposent des choses intéressantes.

La carte du communautaire

Un des autres enjeux 2010 est la communauté. Les réseaux sociaux comme Facebook offrent des possibilités très intéressantes pour les professionnels. Les futurs acquéreurs sont sur ces réseaux. De plus, l’habitat est un sujet propice à la création de communauté. Peu d’acteurs du secteur y ont une stratégie de marque établie mais on voit fleurir toute une communauté de pros de l’immobilier qui tâtonnent. Beaucoup de choses à faire de ce côté-là, les grands groupes devraient rapidement s’y intéresser…

La tendance 2010 sera donc au service dans le web immobilier, et du service convivial s’il vous plait. La recherche, l’acquisition ou la vente d’un bien immobilier ne doit plus être un parcours du combattant mais devenir simple, agréable, fun et surtout fructueuse.